Với xu thế toàn càu hóa hiện nay, để phát triển kinh tế, nhiều người nước ngoài đã đến và định cư ở Việt Nam để làm việc.
Nhiều người có ý định định cư lâu dài ở đất nước ta nên nhu cầu về mua nhà của người nước ngoài ở Việt Nam đang ngày được tăng cao.
Để giải đáp những thắc mắc xung quanh vấn đề về người nước ngoài mua nhà ở việt nam, qua bài viết này Luật Rong Ba sẽ đưa đến các quý vị khách hàng nhưng thông tin cơ bản nhất.
Cơ sở pháp lý
– Luật Nhà ở 2014;
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Những quy định chung
Người nước ngoài có được phép mua nhà ở tại Việt Nam
Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”.
Và khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định rõ về hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài gồm:
– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Vì vậy, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua nhà ở tại Việt Nam.
Một số trường hợp người nước ngoài không thể mua bất động sản ở Việt Nam
Lưu ý rằng không phải tất cả các dự án tại Việt Nam người nước ngoài đều được mua mà sẽ có Danh mục nêu cụ thể các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu do Sở Xây dựng công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử. Căn cứ: điểm a, khoản 1 điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Khoản 2 điều 76 nghị định này cũng nêu rõ hơn về vấn đề này: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này”.
Điều kiện để người nước ngoài mua nhà ở việt nam
Cá nhân nước ngoài phỉa đáp ứng những điều kiện sau đế sở hữu nhà ở Việt Nam
– Theo Khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
– Theo Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam
– Cá nhân nước ngoài phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam, không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch (điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở 2014)
– Cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn nếu có nhu cầu.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và các quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam. (điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở).
Thủ tục mua nhà đối với người nước ngoài tại Việt Nam
Thành phần hồ sơ:
– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo mẫu quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (Mẫu 04/ĐK)
– Bản sao các giấy tờ chứng minh hình thành nhà ở hợp pháp
Căn cứ Luật Nhà ở 2014, thủ tục để cá nhân nước ngoài thực hiện giao dịch mua bán nhà ở tại Việt Nam được quy định:
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết chứng minh đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Bước 2: Căn cứ: Điều 121, khoản 1 Điều 122 và khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014. Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng phải có các nội dung theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; phải được công chứng, chứng thực.
Bước 3: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hồ sơ sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nơi có nhà ở. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ kiểm tra hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ hay chưa đầy đủ thành phần theo quy định của pháp luật thì sau 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan thẩm quyền tiếp nhận sẽ có thông báo hoàn trả và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thiện theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận
Hình thức sở hữu nhà tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức gồm:
Sở hữu theo hình thức Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định.
Mua; thuê mua; nhận tặng cho; nhận thừa kế nhà ở thương mại.
Theo quy định của Luật Nhà ở Việt Nam; nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán; cho thuê; cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Quyền của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở 2014 được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật nhà ở 2014 có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;
+ Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
+ Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
+ Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
+ Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
Có nên nhờ người đứng tên mua nhà đất ở Việt Nam không
Xuất phát từ nhiều lý do như không đủ điều kiện; rào cản về pháp lý; … Nhiều người nước ngoài thường chọn giải pháp nhờ vợ/chồng hoặc người quen đứng tên mua nhà ở Việt Nam. Thực tế việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như:
Bị lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.
Trường hợp nhờ người khác đứng tên mua nhà, giữa các bên cần có cam kết; thỏa thuận quy định rõ ràng, chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giao nhận tiền cũng phải lập thành biên bản.
Bởi theo quy định của pháp luật Việt Nam, người đứng trên trên giấy tờ nhà đất là người có quyền đối với nhà đất đó, do vậy nếu việc thỏa thuận giữa các bên không chặt chẽ và một bên không thiện chí, việc bị lừa đảo, mất tài sản rất dễ xảy ra.
Người được nhờ đứng tên dùng nhà để thế chấp vay nợ.
Một khi đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, người được nhờ đứng tên có toàn quyền quyết định đối với tài sản này.
Theo đó, người được nhờ đứng tên có thể sử dụng giấy tờ đất để vay, thế chấp; hoặc thậm chí dùng tài sản này để thanh toán nợ,….
Người được nhờ đứng tên qua đời.
Trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận; hoặc thỏa thuận không dự liệu được trường hợp này, nếu người được nhờ đứng tên mất mà không có di chúc; không có giấy tờ chứng minh việc nhờ đứng tên; đồng thời những người thừa kế không đồng ý trả nhà đất; … thì phần nhà đất được nhờ đứng tên sẽ được xem là di sản và được chia thừa kế theo pháp luật.
Do vậy, việc nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ dù thuận lợi ở việc mua bán, chuyển nhượng đất ban đầu nhưng lại chứa rất nhiều rủi ro.
Trước khi nhờ người đứng tên mua nhà, bạn hãy nghiên cứu kỹ quy định của pháp luật; những lưu ý khi người nước ngoài mua nhà ở việt nam
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về người nước ngoài mua nhà ở việt nam. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tiến hành những thủ tục pháp lý để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
